Vướng mắc về quyền quản lý vận hành chỗ để xe trong nhà chung cư, thiếu chế tài xử lý vi phạm về thực hiện quy định tổ chức Hội nghị nhà chung cư và thành lập Ban Quản trị…là những bất cập còn tồn tại trong vấn đề quản lý chung cư hiện nay.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trên cả nước hiện có 4.422 nhà chung cư, trong đó có 2.467 chung cư cũ, 1.955 chung cư thương mại, tái định cư, tập trung chủ yếu tại TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.
Hà Nội hiện có 2.498 chung cư, bao gồm 1.579 chung cư cũ và 919 chung cư thương mại. Còn ở TP.HCM có 1.440 chung cư, bao gồm 867 chung cư thương mại và 573 chung cư cũ.
Theo báo cáo của các địa phương, có hơn 90% số lượng nhà chung cư hiện nay đang được quản lý, vận hành an toàn, ổn định, không xảy ra các tranh chấp, khiếu nại.
Tuy nhiên, điểm bất cập lớn đó là nhiều nơi không tổ chức được Hội nghị nhà chung cư và thành lập Ban Quản trị nhà chung cư mặc dù nhà chung cư đã đi vào sử dụng nhiều năm.
Theo Bộ Xây dựng, quy định về quản lý chung cư vẫn còn nhiều vướng mắc trong Luật Nhà ở 2014.
Thứ nhất, quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư còn một số bất cập như: vướng mắc về quyền quản lý vận hành chỗ để xe trong nhà chung cư; thiếu chế tài xử lý vi phạm về thực hiện quy định tổ chức Hội nghị nhà chung cư và thành lập Ban Quản trị; thiếu quy định cụ thể về cách thức tổ chức họp Hội nghị nhà chung cư như trực tiếp, trực tuyến…
Một số bất cập khác như quy định về tư cách Ban quản trị của Luật Nhà ở hiện chưa phù hợp với Bộ luật Dân sự, thiếu quy định về tiêu chí thành viên Ban quản trị.
Quy định về phương thức quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì chưa phù hợp thực tế nên dẫn tới tranh chấp, khiếu kiện giữa chủ đầu tư và cư dân. Đồng thời thiếu quy định về cách tính lô-gia, hộp kỹ thuật trong việc xác định diện tích sử dụng căn hộ dẫn tới tranh chấp, khiếu kiện giữa người mua căn hộ và chủ đầu tư. Ngoài ra, các quy định về điều kiện, năng lực của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư còn chưa đầy đủ và chặt chẽ, ảnh hưởng lớn đến công tác quản lý, vận hành nhà chung cư…
Thứ hai, liên quan đến quy định về quản lý, bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật nhà chung cư sau đầu tư trong Luật Nhà ở hiện hành có một số tồn tại, bất cập như: Một, chưa quy định thời điểm cụ thể để bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật sau khi kết thúc xây dựng, nghiệm thu theo quy định.
Hai là chưa có sự phân định về nguồn kinh phí quản lý vận hành công trình hạ tầng kỹ thuật. Do vậy, bất cập từ hai phía, đó là gánh nặng kinh phí từ ngân sách nhà nước để quản lý vận hành, trách nhiệm đối với công việc, lợi ích của chủ đầu tư đã tạo ra những rào cản nhất định trong việc bàn giao, quản lý hệ thống hạ tầng kỹ thuật dự án nhà chung cư.
Bộ Xây dựng dẫn chứng, trong quá trình quản lý vận hành nhà chung cư, chủ đầu tư thường yêu cầu thu chi phí quản lý của cư dân theo diện tích căn hộ (5.000-12.000 đồng/m2). Khoản kinh phí này được sử dụng vào việc duy trì hệ thống vệ sinh, điện công cộng, cây xanh, an ninh và quản lý vận hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu nhà ở. Việc thu phí này được thực hiện định kỳ hàng tháng và mang lại nguồn tài chính tương đối lớn cho chủ đầu tư tại các dự án. Trường hợp tiếp nhận, quản lý vận hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu đô thị từ chủ đầu tư thì cơ quan quản lý nhà nước (Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện, thị xã …) phải bổ sung thêm trách nhiệm, con người làm việc, đặc biệt là ngân sách nhà nước để duy trì thực hiện công việc quản lý, vận hành sẽ tăng lên hàng năm.
Ba là chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục bàn giao, tiếp nhận hệ thống hạ tầng kỹ thuật đối với dự án xây dựng nhà ở nên trên thực tế cũng gặp nhiều khó khăn vướng mắc, chưa xác định được trách nhiệm cụ thể của các bên có liên quan như chủ đầu tư, chính quyền địa phương.
Những bất cập của Luật Nhà ở 2014 về vấn đề quản lý chung cư sẽ được sửa đổi. Theo Bộ Xây dựng, Dự thảo Luật Nhà ở cơ bản kế thừa các quy định của Luật hiện hành, sắp xếp lại, đồng thời có sửa đổi, bổ sung làm rõ thêm theo hướng “Luật hóa” đưa một số quy định từ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, Nghị định số 30/2021/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư 02/2016/TT-BXD.
Cụ thể các vấn đề sẽ được sửa đổi, “luật hoá” là: cách xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư; hội nghị nhà chung cư; ban quản trị nhà chung cư; quyền của Ban quản trị nhà chung cư; trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư; đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư; quản lý vận hành chỗ để xe nhà chung cư; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu; cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư; sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu; việc bàn giao các công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực có nhà chung cư, thời điểm bàn giao; bàn giao, tiếp nhận và quản lý, khai thác công trình hạ tầng kỹ thuật nhà chung cư sau khi bàn giao…
