Dòng vốn bị mắc kẹt khi giá bất động sản tách rời thu nhập thực
Việt Nam đang đối mặt với một thực trạng đáng lo ngại khi giá nhà tại các đô thị lớn liên tục tăng cao và ngày càng xa rời khả năng chi trả của người dân. Theo dữ liệu từ một nền tảng thống kê quốc tế về chi phí sinh hoạt và giá nhà đất, chỉ số giá nhà trên thu nhập tại Hà Nội hiện ở mức 38, đứng thứ ba thế giới, trong khi TP.HCM đạt mức 32, xếp thứ 11 toàn cầu về mức độ đắt đỏ của nhà ở.
Trong nền kinh tế thị trường, dòng vốn luôn có xu hướng dịch chuyển đến những lĩnh vực mang lại lợi nhuận cao nhất. Khi lợi nhuận từ việc nắm giữ và đầu cơ bất động sản vượt xa lợi nhuận từ hoạt động sản xuất, kinh doanh, nguồn lực xã hội tất yếu sẽ đổ vào nhà đất. Đây không chỉ là lựa chọn của nhà đầu tư mà còn phản ánh những tín hiệu và cơ chế khuyến khích được hình thành từ chính sách.
Ở giai đoạn đầu, giá bất động sản tăng giúp tài sản của người sở hữu gia tăng giá trị. Các ngân hàng mở rộng tín dụng dựa trên tài sản thế chấp ngày càng lớn, doanh nghiệp bất động sản tăng cường đầu tư và thị trường trở nên sôi động hơn. Tuy nhiên, khi giá nhà vượt xa nền tảng thu nhập thực tế của người dân, thị trường bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu mất cân đối.
Thanh khoản suy giảm khi người bán không muốn giảm giá còn người mua không đủ khả năng tài chính để tiếp cận nhà ở. Các tổ chức tín dụng đối mặt với lượng lớn tài sản thế chấp có giá trị danh nghĩa cao nhưng khó chuyển đổi thành dòng tiền. Giao dịch trên thị trường dần thu hẹp, khiến nguồn vốn bị “chôn” trong bất động sản, dự án dang dở và những tài sản chưa được khai thác hiệu quả.
Hệ quả là một phần đáng kể nguồn lực quốc gia bị đóng băng. Đây cũng là lý do vì sao trong nhiều năm qua, tín dụng tăng trưởng nhanh hơn GDP nhưng cộng đồng doanh nghiệp vẫn liên tục phản ánh tình trạng khó tiếp cận vốn. Một lượng lớn dòng tiền đã được sử dụng cho việc mua bán và nắm giữ tài sản thay vì đầu tư vào sản xuất, công nghệ hay nâng cao năng lực cạnh tranh.
Khi dòng vốn không còn lưu thông hiệu quả, nền kinh tế đối mặt với tình trạng thiếu vốn cho hoạt động sản xuất, đồng thời tạo áp lực khiến mặt bằng lãi suất khó giảm bền vững.
Không thể dùng “tiền rẻ” để xử lý hệ quả của “tiền rẻ”
Trước những khó khăn của doanh nghiệp, giải pháp thường được nhắc đến là tiếp tục hạ lãi suất để kích thích tăng trưởng. Tuy nhiên, nếu nguyên nhân cốt lõi nằm ở sự mất cân đối trong phân bổ nguồn lực thì việc bơm thêm tín dụng có thể khiến vấn đề trở nên nghiêm trọng hơn.
Thực tế cho thấy, chính sách tiền tệ nới lỏng và lãi suất thấp từng là một trong những yếu tố góp phần thúc đẩy sự hình thành các chu kỳ tăng giá tài sản trong quá khứ. Nếu tiếp tục sử dụng tín dụng giá rẻ để xử lý hậu quả của bong bóng bất động sản, nền kinh tế rất dễ lặp lại vòng xoáy quen thuộc:
Nới lỏng tiền tệ → Giá tài sản tăng → Tín dụng mở rộng → Đầu cơ gia tăng → Giá tài sản tiếp tục leo thang → Hình thành bong bóng mới.
Trong khi đó, khu vực sản xuất vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn và ngày càng kém hấp dẫn hơn so với hoạt động đầu cơ tài sản.
Đây là vòng luẩn quẩn mà nhiều nền kinh tế trên thế giới đã phải trải qua và trả giá bằng những cuộc khủng hoảng tài chính kéo dài.
Cần giải pháp tổng thể để đưa dòng vốn trở lại sản xuất
Mục tiêu hạ lãi suất nhằm hỗ trợ doanh nghiệp là cần thiết, nhưng sẽ không đủ nếu thiếu các cơ chế định hướng dòng vốn vào những lĩnh vực tạo ra giá trị thực cho nền kinh tế.
Vai trò cốt lõi của chính sách tiền tệ cần tập trung vào ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và bảo đảm an toàn hệ thống tài chính. Thay vì nới lỏng đại trà, các công cụ tín dụng cần được thiết kế theo hướng hạn chế đầu cơ và khuyến khích nhu cầu ở thực.
Những người mua căn nhà đầu tiên để phục vụ nhu cầu an cư có thể được tiếp cận các điều kiện tín dụng thuận lợi hơn. Ngược lại, các khoản vay phục vụ đầu tư hoặc sở hữu nhiều bất động sản nên chịu các tiêu chuẩn khắt khe hơn về tỷ lệ vay và chi phí vốn.
Tuy nhiên, các vấn đề hiện nay không chỉ xuất phát từ chính sách tiền tệ mà còn là hệ quả của quá trình phân bổ nguồn lực thiếu hiệu quả kéo dài nhiều năm. Vì vậy, việc xử lý cần có sự phối hợp của chính sách tài khóa, đặc biệt là hệ thống thuế.
Thuế là công cụ quan trọng để giảm đầu cơ bất động sản
Để hạn chế tình trạng tích trữ và đầu cơ nhà đất, Việt Nam cần xây dựng một hệ thống thuế đủ mạnh và có tính điều tiết hiệu quả. Một số giải pháp có thể được xem xét bao gồm:
- Áp dụng thuế chuyển nhượng lũy tiến đối với các giao dịch mua bán trong thời gian ngắn nhằm giảm động cơ lướt sóng.
- Xây dựng thuế tài sản thường niên theo hướng lũy tiến dựa trên số lượng bất động sản sở hữu.
- Đánh thuế đối với đất đai, nhà ở hoặc dự án chậm triển khai, bỏ hoang hoặc sử dụng không hiệu quả.
- Tăng cường các biện pháp minh bạch hóa thị trường và kiểm soát dòng vốn đầu cơ.
Mục tiêu dài hạn không phải là duy trì giá bất động sản ở mức cao, mà là khôi phục sự lưu thông của dòng vốn trong nền kinh tế. Khi nguồn lực được chuyển dịch từ đầu cơ tài sản sang sản xuất, đổi mới sáng tạo và nâng cao năng suất lao động, nền kinh tế sẽ có nền tảng tăng trưởng bền vững hơn.
Chỉ khi giải quyết được những méo mó trong phân bổ nguồn lực, Việt Nam mới có thể giảm sự phụ thuộc vào các chu kỳ tín dụng và bong bóng tài sản, đồng thời tạo điều kiện cho khu vực sản xuất phát triển mạnh mẽ và lâu dài.
