Chính phủ thống nhất định hướng quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư gắn với niên hạn xây dựng của công trình, bảo đảm phù hợp và đồng bộ với các quy định của pháp luật về xây dựng.
Theo Nghị quyết số 278/NQ-CP về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật được Chính phủ ban hành ngày 18/9, Bộ Xây dựng được giao tiếp thu, hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Trong đó, một số nội dung trọng tâm được yêu cầu rà soát gồm thời hạn sử dụng nhà chung cư, phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội và các giải pháp kiểm soát tình trạng đầu cơ, trục lợi chính sách.
Thời hạn sử dụng chung cư gắn với niên hạn công trình
Đối với nhà chung cư, Chính phủ yêu cầu dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định cụ thể phương án xử lý khi công trình hết thời hạn sử dụng.
Các quy định cần làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu căn hộ, trong đó có quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để thực hiện việc xây dựng lại nhà chung cư. Chủ sở hữu cũng có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc xây dựng lại công trình khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo quy định.
Định hướng này nhằm bảo đảm sự thống nhất giữa quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư với niên hạn công trình được xác định theo pháp luật về xây dựng.
Trước đó, Nghị quyết số 21 ngày 28/7/2026 của Hội nghị Trung ương 3 khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan cũng xác định chung cư xây mới có thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình, đồng thời bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu.
Khi công trình hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại nhà chung cư theo quy định.
Dự thảo Luật Nhà ở bỏ khái niệm “chung cư có thời hạn”
Tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất, Bộ Xây dựng đã bỏ khái niệm “chung cư có thời hạn” trong phần giải thích từ ngữ. Dự thảo hiện chỉ sử dụng các khái niệm “nhà chung cư” và “nhà chung cư cũ”.
Dự thảo cũng quy định cụ thể hơn về cách xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư. Theo đó, thời hạn sử dụng công trình được xác định và thể hiện trong hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Thời hạn này được tính từ thời điểm nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng.
Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được xác định theo hồ sơ thiết kế, việc xử lý công trình sẽ được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về xây dựng.
Bổ sung tiêu chí kiểm soát phân lô, bán nền
Bên cạnh vấn đề thời hạn sử dụng chung cư, Chính phủ cũng yêu cầu Bộ Xây dựng nghiên cứu, bổ sung các tiêu chí khung để quản lý hoạt động phân lô, bán nền.
Các tiêu chí dự kiến bao gồm loại đô thị, mật độ dân số và tỷ lệ diện tích. Đây sẽ là cơ sở để UBND cấp tỉnh quyết định cụ thể việc hạn chế phân lô, bán nền phù hợp với điều kiện thực tế của từng địa phương.
Đồng thời, cần quy định các biện pháp nhằm hạn chế tối đa tình trạng đầu cơ, trục lợi từ chính sách trong lĩnh vực đất đai và nhà ở.
Hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở cho thuê
Một nội dung khác được Chính phủ yêu cầu tập trung hoàn thiện là hệ thống quy định liên quan đến nhà ở cho thuê.
Theo đó, dự thảo cần làm rõ các loại hình nhà ở cho thuê, bao gồm nhà ở thương mại, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách, trên cơ sở phân định theo mô hình sở hữu cũng như phương thức quản lý, vận hành.
Chính phủ đồng thời yêu cầu nghiên cứu cơ chế tài chính, gồm thuế, phí, tiền sử dụng đất và tín dụng, nhằm tăng cường khả năng quản lý giá nhà ở cho thuê, bảo đảm phù hợp với phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng của Luật Nhà ở.
Các tiêu chí, đối tượng và phạm vi được hưởng chính sách ưu đãi đối với nhà ở cho thuê cũng cần được quy định rõ. Cùng với đó là yêu cầu đơn giản hóa thủ tục đầu tư phát triển và tiếp cận nhà ở, qua đó đáp ứng nhu cầu chỗ ở ổn định, lâu dài của người dân.
Dự thảo cũng cần quy định nguyên tắc, tiêu chí và giới hạn đối với nghĩa vụ dành quỹ nhà ở cho thuê trong các dự án nhà ở thương mại. Việc này nhằm tạo cơ sở pháp lý để UBND cấp tỉnh quyết định trong phạm vi được Luật quy định.
Tăng kiểm soát đầu cơ, trục lợi chính sách nhà ở
Chính phủ yêu cầu bổ sung các biện pháp nhằm ngăn ngừa tình trạng đầu cơ, trục lợi chính sách trong lĩnh vực nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, đồng thời xây dựng chế tài xử lý tương ứng đối với các hành vi vi phạm.
Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng được giao báo cáo Quốc hội về đề xuất thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại trong trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng tiếp tục thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng dự án.
Những nội dung này được đặt trong quá trình hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), hướng tới việc đồng bộ các quy định về quản lý, phát triển và sử dụng nhà ở, đồng thời bảo đảm quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng.
