Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026 về Quy định mới về cấp phép xây dựng, quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng 2025 về quản lý hoạt động xây dựng. Một trong những nội dung đáng chú ý của nghị định là việc quy định cụ thể các điều kiện cấp giấy phép xây dựng, thẩm quyền cấp phép cũng như các trường hợp thu hồi giấy phép. Nghị định sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.
Điều kiện cấp giấy phép xây dựng
Theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP, để được cấp giấy phép xây dựng, chủ đầu tư phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
Phù hợp với mục đích sử dụng đất
Công trình chỉ được cấp phép khi phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Việc xác định được căn cứ trên các giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất theo quy định của Nghị định.
Thiết kế phù hợp quy hoạch
Hồ sơ thiết kế xây dựng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch tương ứng của từng loại công trình, cụ thể:
- Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng phải phù hợp với quy hoạch theo quy định của Luật Xây dựng.
- Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân phải phù hợp với quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch nông thôn đã được phê duyệt.
- Công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp phải đáp ứng các quy định của UBND cấp tỉnh theo Luật Đất đai 2024.
Đáp ứng yêu cầu về an toàn và môi trường
Công trình phải bảo đảm:
- An toàn chịu lực cho bản thân công trình và các công trình lân cận.
- Tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường.
- Đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy.
- Bảo vệ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hành lang an toàn của các công trình giao thông, thủy lợi, năng lượng, đê điều.
- Không ảnh hưởng đến di tích lịch sử, danh lam thắng cảnh, di sản văn hóa và các công trình liên quan đến quốc phòng, an ninh.
Đối với các công trình có quy mô lớn hoặc ảnh hưởng đến an toàn cộng đồng, thiết kế xây dựng phải được thẩm tra nhằm bảo đảm đáp ứng các quy chuẩn kỹ thuật và yêu cầu về an toàn. Những công trình thuộc diện phải thẩm định về phòng cháy, chữa cháy cũng phải hoàn thành việc thẩm tra theo quy định.
Thiết kế đã được thẩm định, phê duyệt
Thiết kế xây dựng phải được lập, thẩm định và phê duyệt theo đúng quy định của Luật Xây dựng 2025. Riêng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân thực hiện theo quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng.
Hồ sơ đầy đủ theo quy định
Hồ sơ xin cấp phép phải đáp ứng đầy đủ thành phần hồ sơ tương ứng với từng loại công trình theo quy định của Nghị định.
Điều kiện cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình
Đối với các trường hợp sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình, chủ đầu tư cần đáp ứng các điều kiện sau:
- Đáp ứng các điều kiện chung về đất đai, an toàn và thiết kế; trường hợp chỉ sửa chữa, cải tạo nhưng không thay đổi quy mô và công năng hiện hữu thì áp dụng một số điều kiện đơn giản hơn.
- Phương án di dời phải bảo đảm an toàn lao động, an toàn cho công trình được di chuyển, các công trình lân cận, đồng thời bảo vệ môi trường và hệ thống hạ tầng kỹ thuật.
- Hồ sơ đề nghị cấp phép phải đúng quy định đối với từng loại công trình.
Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn
Nghị định cũng quy định cụ thể các điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
Theo đó, công trình phải nằm trong khu vực đã có quy hoạch nhưng chưa triển khai và chưa có quyết định thu hồi đất. Đồng thời, công trình phải phù hợp với quy mô và thời gian tồn tại do UBND cấp tỉnh quy định, cũng như đúng mục đích sử dụng đất của chủ đầu tư.
Chủ đầu tư phải cam kết tự tháo dỡ công trình khi hết thời hạn tồn tại hoặc khi Nhà nước thực hiện quy hoạch. Nếu không tự tháo dỡ sẽ bị cưỡng chế và phải chịu toàn bộ chi phí phát sinh.
Trong trường hợp quy hoạch chưa được triển khai sau khi giấy phép hết hạn, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng công trình cho đến khi có quyết định thu hồi đất.
Đáng chú ý, nếu khu vực đã có kế hoạch sử dụng đất cấp xã thì sẽ không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn đối với công trình xây mới, mà chỉ xem xét cấp phép cho hoạt động sửa chữa hoặc cải tạo.
Tuy nhiên, nếu sau 2 năm liên tục kể từ ngày kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt mà cơ quan có thẩm quyền chưa thu hồi đất hoặc chưa điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch theo quy định thì người sử dụng đất vẫn có quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
UBND cấp tỉnh sẽ ban hành quy định cụ thể về quy mô, chiều cao và thời gian tồn tại của từng loại công trình làm căn cứ cấp phép.
Phân cấp thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng
Nghị định mới quy định rõ trách nhiệm của từng cơ quan trong việc cấp giấy phép xây dựng.
UBND cấp xã sẽ cấp phép đối với:
- Công trình cấp III, cấp IV.
- Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quản lý.
Riêng các công trình nằm trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế sẽ không thuộc thẩm quyền của UBND cấp xã.
Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế sẽ cấp phép đối với các công trình đầu tư xây dựng trong phạm vi quản lý.
Sở Xây dựng sẽ thực hiện cấp phép đối với các công trình còn lại trên địa bàn tỉnh.
Ngoài ra, Nghị định cũng hướng dẫn cách xác định thẩm quyền cấp phép trong nhiều trường hợp đặc biệt như:
- Điều chỉnh, gia hạn, cấp lại hoặc thu hồi giấy phép xây dựng.
- Dự án có nhiều công trình với cấp công trình khác nhau.
- Công trình thay đổi cấp sau khi điều chỉnh thiết kế.
- Công trình được xây dựng gắn vào công trình hiện hữu.
Những trường hợp bị thu hồi giấy phép xây dựng
Theo quy định mới, giấy phép xây dựng sẽ bị thu hồi trong hai trường hợp chính:
- Giấy phép được cấp không đúng quy định của pháp luật.
- Chủ đầu tư không khắc phục hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép trong thời hạn yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.
Nghị định có hiệu lực từ ngày 1/7/2026
Nghị định số 217/2026/NĐ-CP sẽ chính thức có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2026. Việc ban hành quy định mới được kỳ vọng sẽ góp phần minh bạch hóa hoạt động cấp phép xây dựng, phân định rõ trách nhiệm của các cơ quan quản lý, đồng thời tạo thuận lợi hơn cho người dân và doanh nghiệp trong quá trình triển khai các dự án xây dựng.
