Thay vì đi ở thuê, chuyên gia khuyên nên mua căn hộ riêng, rồi vay thêm tiền để xây nhà cho thuê trên đất trống nhằm tạo thêm nguồn thu nhập thụ động.
Theo chuyên gia, lựa chọn tối ưu nhất cần dựa trên 3 yếu tố: tối ưu về hiệu quả tài chính, phù hợp với nguy cơ rủi ro và dựa trên sở thích, ưu tiên.
Cần chuẩn bị một kế hoạch dự phòng tài chính khi muốn tối ưu lợi nhuận từ 2 loại hình bất động sản này. Kế hoạch tài chính sẽ bao gồm quỹ dự phòng khẩn cấp (từ 3 – 6 tháng chi tiêu) để đảm bảo thanh khoản trong trường hợp gia đình gặp những vấn đề khiến giảm hoặc mất thu nhập và phát sinh chi phí ngoài dự tính. Ngoài ra, gia đình cũng nên có bảo hiểm nhân thọ để dự phòng cho những rủi ro phát sinh với chi phí lớn, đảm bảo nguồn tài chính cho người phụ thuộc.
Nếu chưa có quỹ dự phòng khẩn cấp và bảo hiểm nhân thọ, hãy tính toán và trích trước phần tiền từ tổng số 3 tỷ đồng đang dự định đầu tư để có một kế hoạch tài chính dài hạn đảm bảo, tránh phải bán tài sản đầu tư hay vay nợ khi phát sinh rủi ro.
Khi đang sở hữu các tài sản bao gồm: 3 tỷ đồng chưa rõ loại hình (tiền và tương đương tiền, cổ phiếu, khoản cho vay…), bất động sản dân sinh thừa kế, (chưa rõ giá trị), bất động sản dân sinh tại Nam Từ Liêm diện tích 45m2 tại mặt ngõ lớn. Mảnh đất tại khu vực này đang có giá trị khoảng 3,2 – 5 tỷ đồng, tương đương giá 70 – 110 triệu đồng/ m2.
Hiện tại, cho thuê bất động sản tại mảnh đất Nam Từ Liêm (5 triệu đồng). Như vậy hiệu suất cho thuê trên giá trị của mảnh đất này đạt 1,2 – 1,9% mỗi năm. Sau khi đầu tư xây dựng, thu nhập từ cho thuê mặt bằng sẽ tăng lên mức 20 triệu đồng mỗi tháng, đây cũng là mức giá cho thuê nhà riêng phù hợp tại khu vực Nam Từ Liêm. Với dự trù khi đầu tư xây dựng nhà 5 tầng để cho thuê sẽ tốn khoảng 2 tỷ đồng. Như vậy, tổng giá trị bất động sản gồm đất và nhà 5,2 – 7 tỷ đồng.
Xét về khía cạnh hiệu quả đầu tư tài chính cho bất động sản kể trên, riêng hiệu suất cho thuê sau khi đầu tư xây dựng đã rơi vào khoảng 2,8 – 4,6% mỗi năm. Ngoài ra, mức tăng trưởng của nhà riêng tại quận Nam Từ Liêm trong 5 năm qua (2018 – 2022) khoảng 9,5 – 9,6% mỗi năm. Giả sử trong tương lai với tiềm năng phát triển của quận Nam Từ Liêm và mức tăng này vẫn duy trì, tổng hiệu suất sinh lời từ cho thuê và tăng giá của bất động sản này từ 12,4 – 14,2% mỗi năm. Như vậy, nên đầu tư xây dựng để cho thuê trên bất động sản dân sinh tại quận Nam Từ Liêm.
Với mặt bằng giá cho thuê hiện tại, tiền cho thuê sẽ thu được khoảng 20 triệu đồng mỗi tháng. Theo đó, tổng thu nhập gia đình sẽ tăng lên 45 triệu đồng. Ngoài ra, sẽ không mất chi phí thuê nhà 8,5 triệu đồng nhưng sẽ phải trả lãi vay ngân hàng. Với dự định vay 1 tỷ đồng trong 20 năm, lãi suất cho vay thế chấp của ngân hàng khoảng 8% mỗi năm, tính theo dư nợ giảm dần, trong 12 tháng đầu sẽ cần trả cả gốc và lãi xấp xỉ 11 triệu đồng mỗi tháng. Tỷ trọng chi phí lãi vay trên tổng thu nhập khoảng 24%, nằm trong mức an toàn. Do vậy ở hương án này, dòng tiền của gia đình khả thi để đáp ứng được.
Tuy nhiên một yếu tố cần xem xét trong trường hợp này là nơi ở. Với mức chi phí thuê 8,5 triệu đồng tháng ở chung cư, ước tính căn hộ đang thuê để ở này có giá trị trên thị trường 3 – 3,5 tỷ đồng. Việc chuyển đổi về căn hộ trị giá 2 tỷ đồng sẽ dẫn đến thay đổi về chất lượng và tiện ích sống.
Nếu xét hiệu quả tăng trưởng trên tổng tài sản của gia đình trong 5 năm, ước tính tốc độ tăng sẽ đạt khoảng 12% mỗi năm. Con số này tính trên tổng tài sản gồm bất động sản dân sinh cho thuê, căn hộ chung cư và một phần tiết kiệm dự phòng.
Với phương án thứ hai, điểm lợi trước mắt là sẽ không mất chi phí thuê nhà và cũng không phải trả lãi vay. Ở phương án này, hiệu quả tăng trưởng tổng tài sản của gia đình khoảng 11% mỗi năm.
Về tính tối ưu hiệu quả, phương án thứ nhất cho tổng hiệu suất tốt hơn trong ngắn hạn (12% so với 11%) và khả thi về dòng tiền. Tuy nhiên, con số khả quan này sẽ không duy trì được quá 6 năm do hiệu suất tăng trưởng căn hộ phân khúc 2 tỷ sẽ chỉ đảm bảo giữ giá, không mạnh về tăng trưởng thêm.
Tiếp theo cần so sánh độ phù hợp với độ rủi ro của một gia đình trẻ và đã có con nhỏ phụ thuộc tài chính. Trong giai đoạn này, thích hợp đầu tư tăng trưởng và cần quản trị rủi ro cho dòng tiền. Gia đình có thể sử dụng đòn bẩy tài chính và nên ưu tiên phân bổ tài sản vào các kênh đầu tư sinh lời tốt như bất động sản dân sinh, cổ phiếu. Cả hai phương án đều bao gồm bất động sản dân sinh, tuy nhiên cần lưu ý về căn hộ dài hạn sẽ sinh lời kém hơn. Vì vậy, phương án thứ nhất vẫn tối ưu cho gia đình hơn.
