Thị trường bất động sản đã trải qua nửa đầu năm 2023 với hàng loạt khó khăn, thách thức. Tuy nhiên, với những tín hiệu tích cực đang dần hiện hữu, dự kiến từ năm 2024, diễn biến của thị trường có thể sẽ được đảo chiều.
Trải qua khó khăn hơn 1 năm khi lãi suất tăng cao, tình trạng cắt lỗ phủ lấp thị trường, sự kỳ vọng lạc quan vào bất động sản đã từng giảm sút mạnh mẽ. Nhưng đến hiện tại khi có hàng loạt động thái tháo gỡ khó khăn của Chính phủ, lãi suất cho vay bất động sản liên tục hạ cùng niềm tin của giới đầu tư dần trở lại, thị trường đã nhen nhóm tín hiệu khởi sắc.
Thị trường bất động sản luôn trải qua qua bốn giai đoạn trước khi hình thành một chu kỳ mới. Các giai đoạn có thể được mô tả như sau: Phục hồi, Tăng trưởng, Sốt nóng, và Suy Thoái. Dường như Việt Nam những tháng qua đang trải qua giai đoạn trầm lắng. Nhưng cũng có thể thị trường bất động sản đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn.
Nhìn lại hành trình 30 phát triển thị trường của Việt Nam, có thể thấy rằng nền tảng kinh tế hiện tại mạnh mẽ hơn nhiều sau khi thị trường trải qua từng thời kỳ suy thoái và khủng hoảng. Số lượng các nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam gia tăng mạnh mẽ hơn về cả số lượng và quy mô sau mỗi đợt đóng băng. Bên cạnh đó, số lượng các nhà đầu tư trong nước cũng không ngừng phát triển và mở rộng danh mục đầu tư.
Khi thị trường vượt qua trầm lắng và phục hồi trở lại, sẽ có sự tham gia của nhiều tổ chức đầu tư lớn toàn cầu vào thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2024 – 2026, đây cũng là thời điểm thị trường được kỳ vọng sẽ tăng trưởng trở lại.
Tuy nhiên, để có thêm nhiều hoạt động đầu tư bất động sản diễn ra trên thị trường, Việt Nam sẽ cần đạt mức độ minh bạch cao hơn, quy hoạch đô thị bài bản cũng như khung pháp lý vững vàng hơn nhằm thu hút nhà đầu tư ngoài nước.
Mức độ quan tâm của nhà đầu tư đã quay trở lại, thanh khoản bắt đầu xuất hiện nhiều dự án và thậm chí trên thị trường thứ cấp, các thông tin vĩ mô tích cực liên tục góp phần “rã băng” bất động sản nhưng loạt tín hiệu đó chưa đủ để khiến một số chuyên gia nhận định lạc quan vào thị trường địa ốc.
Nhiều dự báo cho rằng, cuối năm, thị trường sẽ thoát đáy và hồi phục. Thế nhưng ở góc nhìn đầy thận trọng, một số chuyên gia và nhà đầu tư cho rằng: “Nhận định này lạc quan quá sớm”.
Từ thời điểm tháng 5/2023, lúc lãi suất ngân hàng bắt đầu giảm, thị trường đã có một số giao dịch trở lại. Theo các chuyên gia, thời điểm bắt đầu giảm lãi suất cũng là lúc thị trường có thể không xấu hơn nữa. Tuy nhiên, cần phân biệt “không xấu hơn nữa” và “có giao dịch trở lại” không đồng nghĩa với việc thị trường “đã hồi phục”.
Trước thời điểm thị trường khó khăn, thị trường ở thang điểm 10, giai đoạn 2022-đầu năm 2023, thị trường về con số 0 còn ở hiện tại, thị trường mới trở lại thang số 3. Điều này cũng đồng nghĩa, thị trường trong năm nay chưa thể thực sự hồi phục.
Không nằm ngoài diễn biến chung của khu vực châu Á – Thái Bình Dương và các thị trường lân cận, kịch bản bất động sản phục hồi hoàn toàn trong năm nay sẽ khó xảy ra cho Việt Nam. Trên bình diện toàn cầu, bất động sản thương mại (nhà ở thương mại, văn phòng, bất động sản bán lẻ và công nghiệp) hiện đang đứng trước nguy cơ khủng hoảng. Bởi vì các Ngân hàng Trung ương vẫn neo lãi suất cho vay cao để đối phó với lạm phát, khiến chi phí đi vay đắt đỏ hơn.
Điều này làm giảm thanh khoản và giá trị của tài sản, dẫn đến chỉ số các vốn vay trên giá trị của tài sản cao hơn và đẩy doanh nghiệp bất động sản vào tình thế mắc kẹt. Doanh nghiệp phải giảm giá để bán tài sản nhanh hơn để trả nợ ngân hàng, càng tạo cơ sở để tài sản bị định giá thấp, tạo ra hiện tượng tái lập mức giá mới.
Sau đợt sụt giảm mạnh gần 9 tháng qua, chỉ số mức độ quan tâm bất động sản trên cả nước đã tăng nhẹ khoảng 1% trong quý II/2023. Thị trường bất động sản đã trải qua nhiều khó khăn nên sẽ tiếp tục cần nhiều thêm thời gian để phục hồi.
